Грунты с особыми свойствами встречаются нечасто и доставляют много хлопот. К таким грунтам относятся торфяные грунты, глинистые и суглинистые, скальные породы, плывуны и т. д. То есть такие грунты, на которых либо возведение, либо последующая эксплуатация фундамента будет представлять большую проблемы и для решения которой понадобятся какие-либо вспомогательные средства.